Los vecindarios del norte de Filadelfia que rodean la Universidad de Temple han sido moldeados durante mucho tiempo por la intersección de la demanda de viviendas para estudiantes, la actividad de los inversores y la desigualdad sistémica en materia de vivienda. El aumento de los precios inmobiliarios y las transacciones inmobiliarias cuestionables están creando ahora presión financiera La reconstrucción del mercado de viviendas para estudiantes amenaza la estabilidad de los residentes a largo plazo.
Efectos estudiantiles y distorsiones del mercado
El descubrimiento surgió después de que la reciente actividad inmobiliaria alrededor de la Universidad de Temple provocara controversia, con ventas de propiedades inusualmente altas que se estaban volviendo evidentes como una amenaza a la estabilidad a largo plazo de la comunidad circundante.
A El investigador de Filadelfia investigación Destacando un patrón inquietante: propiedades cerca de la Universidad de Temple que habían permanecido sin vender durante meses volvieron a ponerse en venta repentinamente a casi el doble de sus precios de venta originales y luego rápidamente fueron compradas por un pequeño grupo de inversores. A buscador La revisión encontró 33 ventas en las que los compradores pagaron muy por encima del precio de venta original, a pesar de que el mercado no respaldaba esa valoración. En conjunto, estas cifras representan casi 40 millones de dólares en acuerdos de alojamiento para estudiantes, muchos de ellos negociados por el agente inmobiliario Pat Fay.
Ahora, los estudiantes de la Universidad de Temple, sin saberlo, están desempeñando un papel importante en la creación de demanda de vivienda en el área y planteando un nuevo desafío de sostenibilidad a los residentes actuales. Incluso con la disminución de la matrícula en los últimos ocho años, la prevalencia de viviendas para estudiantes es más prominente a medida que los inversores anticipan la demanda a largo plazo y continúan convirtiendo propiedades en alquileres para estudiantes.
D buscador Las investigaciones sugieren que algunas de estas transacciones pueden involucrar valores de propiedad inflados, lo que genera preocupaciones sobre distorsiones más amplias del mercado. A largo plazo, cuando los precios de venta aumentan rápidamente, pueden restablecer las expectativas de precios de los vecindarios, creando efectos dominó que afectan directamente a los residentes e inquilinos de larga data.
Historia e influencia de la comunidad
Si bien inicialmente esto puede parecer un problema inmobiliario aislado, plantea preguntas más profundas sobre cómo funcionan los mercados inmobiliarios, quién se beneficia en última instancia de estas transacciones y cómo afecta a la comunidad circundante. Para comprender completamente por qué vecindarios como el norte de Filadelfia son particularmente vulnerables a esta dinámica, es importante observar su historia.
En la década de 1930, el gobierno federal, a través de la Home Owners Loan Corporation, creó mapas que etiquetaban muchos vecindarios urbanos como de «alto riesgo» para la inversión, una práctica conocida como línea roja. Aunque la razón principal detrás de esto fue «reactivar el mercado inmobiliario después de la Gran Depresión», en realidad, grandes extensiones del norte de Filadelfia, particularmente comunidades predominantemente negras, estaban marcadas con tinta roja.
A medida que décadas de desinversión han hecho que los vecindarios sean financieramente inestables, se han convertido en objetivos de inversionistas con fines de lucro. Los inversores privados comenzaron a apuntar a áreas cercanas a la Universidad de Temple A lo largo de la década de 1960Con la esperanza de sacar provecho de la creciente población estudiantil y la consiguiente escasez de viviendas. Convirtió bloques en viviendas para estudiantes, desplazando a menudo a antiguos residentes negros de clase trabajadora.
Si bien este auge de la reurbanización inicialmente generó ganancias, se ha convertido en una desventaja para los propietarios durante la pandemia de Covid-19, ya que el aumento de las tasas de criminalidad y la disminución de la matrícula estudiantil han deprimido la demanda de alquiler y el valor de las propiedades. Como explica Nick Pizzola, vicepresidente de la Asociación de Propiedades del Área de Temple, «los alquileres han bajado, las vacantes han aumentado… es un mercado de compradores».
Impacto en los propietarios e inquilinos actuales
De acuerdo a El investigador de Filadelfia investigaciónEl aumento de los precios a menudo se traduce en evaluaciones de impuestos a la propiedad más altas. Nick Pizzola, vicepresidente de la Asociación de Propiedades del Área de Temple, señaló que «estos precios de venta recientes eventualmente desencadenarán evaluaciones de propiedades en el vecindario, lo que resultará en facturas de impuestos más altas, especialmente en bloques donde los clientes de Fay han comprado múltiples propiedades».
Incluso si un residente ha vivido en su casa durante décadas, el aumento del valor de las propiedades cercanas puede resultar en una mayor carga fiscal. Para muchos, especialmente los residentes de mayor edad o aquellos con ingresos fijos, esto puede crear una crisis financiera y aumentar el riesgo de desplazamiento. De acuerdo a fuerza de refugio, A medida que los propietarios cambian a un modelo de arrendamiento orientado a los estudiantes, los alquileres pueden aumentar, los plazos de arrendamiento pueden acortarse y los inquilinos a largo plazo pueden ser reemplazados por ocupantes a corto plazo con salarios más altos.
Puede ir desde hipotecas impagas hasta ejecuciones bancarias y «desaparecer» casi por completo la presencia de un propietario. A medida que la propiedad se convierte en una tarea automatizada, los inquilinos pueden tener que afrontar las consecuencias. A El investigador de Filadelfia reportaje en vídeo, Un estudiante compartió su experiencia de vivir con moho y problemas de mantenimiento no resueltos, y señaló que su arrendador no había respondido durante meses.
La lucha constante por el acceso equitativo
Equilibrar las necesidades de revitalización, las necesidades de los estudiantes, la actividad de los inversores y los residentes a largo plazo requiere políticas y planificación deliberadas para garantizar que las comunidades sigan siendo justas y equitativas para todos. Ciudades como Filadelfia deben sortear cuidadosamente estas presiones para garantizar que la vivienda siga siendo accesible y sostenible para todos los residentes.
En todo el país, algunos estados han comenzado a implementar respuestas políticas que abordan el aumento de los costos de la vivienda y las complicaciones de los impuestos a la propiedad. Según un estudio de Fideicomisos benéficos PewEstados como Colorado, Wyoming y Montana han explorado una variedad de estrategias de alivio del impuesto a la propiedad, incluido el aumento de exenciones, la limitación de los aumentos del impuesto a la propiedad y la ampliación de la elegibilidad para programas de reembolso de impuestos.
Otros esfuerzos incluyen brindar ayuda específica a propietarios veteranos y de bajos ingresos, así como crear grupos de trabajo y comisiones para desarrollar soluciones a largo plazo. Dado que los impuestos a la propiedad son una fuente principal de ingresos de los gobiernos locales que financian servicios como las escuelas, este problema exige soluciones políticas innovadoras y de largo plazo que mantengan la financiación pública y al mismo tiempo mejoren la asequibilidad para los residentes.
Estos desafíos son parte de una lucha más amplia por el acceso justo y equitativo a la vivienda y al crédito. Nuestro equipo de responsabilidad institucional trabaja para abordar estos problemas mediante la realización de investigaciones y pruebas para respaldar las acciones de cumplimiento, además de brindar capacitación e investigaciones destinadas a ampliar el acceso a viviendas asequibles. Además, colaboran con los miembros del NCRC para impulsar políticas que hagan de la vivienda justa no solo una prioridad nacional sino una realidad local para las comunidades de todo el país.
En conjunto, estos esfuerzos subrayan que el acceso equitativo a la vivienda no es inalcanzable: requiere coordinación, responsabilidad y compromiso sostenido tanto a nivel local como nacional.
Bianca Talarico es pasante en el Departamento de Desarrollo y Programas Estratégicos del NCRC.
Crédito de la foto: Jay Brand a través de Pexels.
