Hyeyoon Jung y Jaehoon (Kyle) Jung
La vivienda es el mayor componente de la riqueza de los hogares en Estados Unidos, con un total de 48 billones de dólares en 2025. Cuando ocurre un desastre natural, el daño a la vivienda puede ser mayor que los ahorros líquidos del hogar. El seguro de vivienda es la principal herramienta financiera que utilizan las familias para protegerse contra los riesgos de propiedad. A pesar de la importancia económica del seguro de propiedad, sabemos sorprendentemente poco sobre cómo se diseñan realmente los contratos de seguro para abordar los riesgos de propiedad. En esta publicación, que se basa en nuestro nuevo artículo, «Economía del seguro de propiedad« Examinamos cómo se estructuran en la práctica los contratos de seguro de vivienda. Utilizando un nuevo conjunto de datos granular que cubre millones de pólizas de seguro para propietarios de viviendas, documentamos cuatro patrones interesantes sobre la distribución de límites de cobertura, deducibles, precios de seguros y pérdidas de propiedad.
La estructura básica del contrato de seguro de vivienda.
El contrato de seguro de propiedad transfiere las consecuencias financieras de los daños a la propiedad del hogar a la aseguradora a cambio de una prima mensual. Los tres términos principales del contrato son: prima, límite de cobertura y deducible. Las primas son el precio que pagan los hogares por el seguro. El límite de cobertura determina el monto máximo que pagará la aseguradora en caso de siniestro. El deducible es la parte de la pérdida que la familia debe pagar antes de que la aseguradora comience a cubrir la pérdida. En conjunto, estos términos del contrato determinan cuánto riesgo se transferirá a la aseguradora y cuánto quedará en manos de la familia.
¿Por qué existen estos términos? La teoría económica destaca el papel de las fricciones debidas a la asimetría de información entre aseguradoras y asegurados. En un entorno sin fricciones, la teoría predice que el seguro total sería óptimo, lo que significa que las pérdidas estarían totalmente cubiertas. En la práctica, sin embargo, existen fricciones porque las aseguradoras no pueden monitorear con precisión qué tan bien los propietarios mantienen o protegen sus propiedades. Los deducibles y los límites de cobertura ayudan a lidiar con esta fricción. Al exponer a los hogares a una parte de la pérdida, estas características del contrato pueden mitigar el riesgo moral al alentar a los asegurados a mantener sus hogares y reducir el riesgo de pérdida.
Analizamos millones de contratos de seguros para propietarios de viviendas hasta 2021 utilizando ICE McDash (datos a nivel de contrato de administradores de hipotecas residenciales) combinados con las métricas de riesgo de desastres a nivel de propiedad de CoreLogic. ICE McDash captura la prima, el deducible, el límite de cobertura, la aseguradora y el préstamo hipotecario asociado de cada póliza de seguro. CoreLogic proporciona métricas de pérdida anual promedio y riesgo de cola para cada propiedad. Al combinar estos conjuntos de datos, observamos los detalles de la póliza de seguro de cada asegurado y el riesgo de catástrofe que enfrenta su hogar.
Hecho 1: Los límites de cobertura rara vez están sujetos a restricciones
Las pérdidas rara vez se acercan a los límites de cobertura. El límite de cobertura medio equivale al 77 por ciento del valor de restauración de la vivienda (el costo de reconstruir completamente la propiedad). Sin embargo, incluso en un evento crítico de cien años, la pérdida para la póliza mediana es sólo el 1,4 por ciento del valor de recuperación. Esto implica que la pérdida percibida casi nunca se acerca al límite de cobertura. Como resultado, se espera que la reducción de los límites de cobertura tenga poco impacto en los pagos de las aseguradoras.
En cambio, el margen económicamente significativo del contrato es deducible. Los deducibles determinan si se realizará algún pago y, por lo tanto, desempeñan un papel central en la configuración tanto de la exposición al riesgo de los hogares como de los incentivos para el mantenimiento de activos.
Detrás de este patrón está la forma en que interpretamos los precios de los seguros. Medidas como las primas divididas por los límites de cobertura se utilizan a menudo como sustitutos del costo del seguro. Sin embargo, como los límites de cobertura rara vez están sujetos a límites, tales medidas pueden no ser informativas sobre el valor efectivo del seguro. Los pagos esperados dependen en gran medida de los deducibles y las distribuciones de pérdidas relacionadas, no sólo de los límites de cobertura nominal.
Hecho 2: Los deducibles son pequeños en relación con el valor de la propiedad pero grandes en relación con las pérdidas esperadas
Los deducibles generalmente se ofrecen en incrementos discretos de números redondos, como $500, $1000, $1500, $2000, $2500 o $5000, siendo $1000 la opción más común. Por lo tanto, en comparación con el valor de la propiedad, el deducible parece pequeño: el deducible promedio es aproximadamente el 0,3 por ciento del valor de recuperación de la vivienda.
Sin embargo, la pérdida esperada es menor. La pérdida esperada anual media es sólo el 0,09 por ciento del valor de recuperación de la propiedad, que está muy por debajo del deducible medio. Incluso después de ajustar las pérdidas esperadas para tener en cuenta elementos no relacionados con accidentes, encontramos que los deducibles son mayores que las pérdidas esperadas. Debido a que una gran parte de las pérdidas ocurren dentro del límite de pérdidas donde se aplican los deducibles, los deducibles desempeñan un papel central para determinar la retención de riesgos del hogar y alentar a los propietarios a cuidar adecuadamente su propiedad.
Evento 3: La prima supera sustancialmente la pérdida esperada
Las primas que pagan son mucho mayores que las reclamaciones esperadas. La mediana anual esperada del índice de pérdida de primas es del 28 por ciento, lo que sugiere que los costos esperados de reclamos representan solo una parte de las primas que paga el hogar.
Este patrón es robusto a varias conformaciones. Excluyendo el componente de inundaciones, la proporción cae ligeramente al 26 por ciento, mientras que aumenta al 32 por ciento cuando se ajusta por robo y responsabilidad. Incluso bajo un supuesto agresivo en el que CoreLogic captura solo eventos catastróficos en lugar de toda la distribución de pérdidas, la proporción alcanza el 43 por ciento; aun así, las primas superan los montos de pérdidas esperadas. Este patrón es consistente con la aversión al riesgo de los asegurados. Los hogares están dispuestos a pagar más de lo esperado en pagos de siniestros para eliminar el riesgo de catástrofe de sus balances, creando una prima de riesgo en los precios de los seguros.
El siguiente cuadro explica cómo se relacionan las primas con otros términos del contrato. El panel superior muestra que la prima aumenta con la cobertura después de controlar la pérdida esperada, el valor de la propiedad, el deducible y los efectos fijos del asegurador y del estado. Esto refleja el hecho de que una mayor cobertura expone al asegurador a mayores pérdidas potenciales. El panel central muestra que las primas disminuyen a medida que aumentan los deducibles, manteniendo la cobertura y el riesgo constantes, en consonancia con que los hogares retienen una mayor parte de la pérdida inicial. El panel inferior muestra que los deducibles aumentan con la cobertura después de controlar las primas y las mismas variables.
Relación entre primas, coberturas y deducibles
Caso 4: El riesgo de pérdida es bajo en promedio pero está sesgado hacia la derecha
Las pérdidas de propiedad son pequeñas en promedio, pero pueden ser muy grandes en los extremos de la distribución. La tasa de pérdida anual promedio esperada es sólo el 0,09 por ciento del valor de la propiedad. Sin embargo, las pérdidas en eventos raros son mucho mayores: la tasa de pérdida mediana del percentil 98 es del 0,8 por ciento y la tasa de pérdida del percentil 99 es del 1,4 por ciento. En otras palabras, aunque la pérdida anual esperada es inferior al 0,1 por ciento del valor de recuperación de la propiedad, la incidencia cada cien años es aproximadamente dieciséis veces mayor. Esta combinación de una pérdida media muy pequeña y grandes shocks ocasionales implica que la distribución de las pérdidas de propiedad está muy sesgada hacia la derecha, con una masa sustancial cercana a cero pero una cola superior pesada.
Comidas para llevar
Nuestro análisis revela cuatro patrones clave. Los deducibles, no los límites de cobertura nominal, son los principales determinantes económicos del contrato de seguro de vivienda. Los límites de cobertura rara vez tienen un límite, mientras que los deducibles sí lo hacen. Las primas son sustancialmente más altas que las pérdidas esperadas, lo que refleja el valor del hogar al transferir riesgos raros pero graves. Y la distribución subyacente de las pérdidas de propiedad está muy sesgada, con pérdidas medias pequeñas pero grandes shocks ocasionales.
Estos resultados son sólidos en todos los ajustes. La exposición a inundaciones, generalmente excluida de las pólizas de seguro estándar para propietarios de viviendas, tiene un impacto mínimo en los resultados cuando se elimina. También ajustamos las reclamaciones que no son de desastre, como las reclamaciones por robo y responsabilidad civil, comparando las pérdidas modeladas con los datos de reclamaciones reales. Este ajuste aumenta modestamente la pérdida estimada pero no cambia la conclusión.
mirando hacia adelante
Quedan varias preguntas. ¿Cómo se determinan conjuntamente las primas, los deducibles y los límites de cobertura? ¿Cuánto riesgo retiene finalmente la familia? ¿La retención de riesgos varía sistemáticamente entre tipos de familia y aseguradoras? ¿Y qué tan grave y extendido es el riesgo moral en los seguros de vivienda? En una publicación futura, presentaremos un modelo estructural de contratos de seguro de propiedad que vincula las preferencias de riesgo de los hogares, el riesgo de desastres y el diseño óptimo del contrato.
Hyeon Jung es economista de investigación financiera en el Grupo de Investigación y Estadística del Banco de la Reserva Federal de Nueva York.
Jaehoon (Kyle) Jung es profesor asistente en la Escuela de Negocios Stern de la Universidad de Nueva York.
Cómo citar esta publicación:
Hyeyoon Jung y Jaehoon (Kyle) Jung, «Lo que millones de contratos de seguros para propietarios de viviendas revelan sobre el riesgo compartido», Banco de la Reserva Federal de Nueva York Economía de la calle LibertyConsultado el 13 de abril de 2026, https://doi.org/10.59576/lse.20260413.
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