Alcalde de la ciudad de Nueva York Johran MamdanEstoy listo para anunciar un plan el jueves para reducir los costos de seguro para los propietarios de viviendas asequibles y de alquiler estabilizado, apuntando a uno de los costos más punitivos para el parque de viviendas reguladas de la ciudad.
Los funcionarios de la ciudad dicen que las primas para este segmento del mercado se han más que triplicado desde 2018, lo que ha aumentado tanto los costos operativos como el costo de financiar nuevos desarrollos.
El último índice de precios de los costes operativos subraya la tendencia. Los costos operativos de los edificios estables aumentaron un 5,3% con respecto al año pasado, mientras que los seguros por sí solos aumentaron un 10,5%, después de que el índice subiera un 9,5% y un 18,7% el año anterior.
También refleja la crisis más amplia en todo el país: entre 2020 y 2023, los costos de los seguros de hogar aumentarán en un 33% y, como resultado, hoy en día 1 de cada 7 propietarios no tiene seguro.
En una conferencia de prensa el miércoles por la noche, el vicealcalde de Vivienda, Md. Leila Björg La ciudad cree que un nuevo producto de seguro respaldado por la ciudad podría volver a nivelar el campo de juego y reducir las primas entre un 20% y un 30%.
«Nuestro objetivo es reducir las primas y poder estabilizar las finanzas para la construcción y el parque de viviendas asequibles», afirmó Bojorg.
La administración sostiene que esos ahorros podrían ayudar a los propietarios a preservar las unidades de vivienda existentes y facilitar la financiación de nuevos proyectos de viviendas asequibles, una promesa clave de campaña del alcalde.
También podría ser una buena noticia para los propietarios de viviendas asequibles y con alquiler estabilizado, muchos de los cuales expresaron temores de que el aumento de los costos, la reducción de las ganancias y la perspectiva de congelamiento de los alquileres (otra promesa clave de campaña) podrían dificultar la operación de sus edificios.
Se espera que Mamdani revele formalmente el plan en un discurso ante el Consejo de Planificación y Vivienda Cívica el jueves por la tarde.
el plan
La propuesta de Mamdani aprovecharía el balance de la ciudad para ofrecer políticas especiales para edificios asequibles y de alquiler estabilizado, con el objetivo de llegar a unas 100.000 viviendas para 2030. Bojorg dijo que el programa tiene como objetivo proporcionar una cobertura de propiedad y responsabilidad civil más sólida, que ya es necesaria para los proyectos asequibles de la ciudad y el estado.
Cuando se le preguntó sobre mecanismos específicos que podrían reducir las primas, Bojorg dijo que el programa respaldado por la ciudad tendría acceso a capital más barato y no conllevaría los mismos gastos generales y expectativas de ganancias que las aseguradoras comerciales.
El alcalde de Nueva York, Zohran Mamdani, prometió reducir los costos para los inquilinos de la ciudad. (Alcaldía)
Además, la ciudad ya está asumiendo algunos de los costos de las primas más altas, argumentó.
La cobertura de seguro está incluida en la suscripción del préstamo para cualquier nuevo proyecto de vivienda, por lo que las primas más altas encarecen la financiación del nuevo acuerdo. Por cada aumento de $100 en las primas, los desarrolladores necesitan alrededor de $1,200 más en la capital de la ciudad para diseñar proyectos, dijeron los funcionarios.
Esta dinámica es fundamental para la acción en materia de gobernanza. Si bien los funcionarios aún no han dicho cuánto invertirá la ciudad por adelantado, Bojorg dijo que el monto final dependerá del diseño del programa y del proceso presupuestario.
Aún así, dijo que la ciudad espera esfuerzos para ahorrar entre $500 y $700 millones con el tiempo al reducir la carga que impulsa las demandas de subsidios.
También enfatizó que el programa no serviría como asegurador de último recurso: la cobertura de respaldo que muchos estados ofrecen a los propietarios de viviendas que no pueden encontrarla en el mercado privado.
Estos programas se han enfrentado a un escrutinio cada vez mayor en los últimos años a medida que la inscripción ha aumentado y las presiones financieras han aumentado. En California, el plan FAIR generó críticas especiales por su manejo de las reclamaciones por daños causados por el humo después de los incendios forestales de Los Ángeles.
Se espera que el lanzamiento se realice en fases, a partir de esta semana. Si el cronograma se mantiene, los funcionarios dicen que la cobertura comenzaría a llegar a unos 20.000 hogares en 2027 y se expandiría a 100.000 para 2030.
¿Cómo encaja esto en la agenda de vivienda de Mamdani?
La propuesta surge en medio de un debate que a menudo ha degenerado en una simple lucha entre inquilinos y propietarios, incluso cuando las realidades financieras de la vivienda regulada son más complejas.
Hablando con Realtor.com® en marzo tras la publicación del Estudio de ingresos y gastos de 2026, Ana Korchak, Los pequeños propietarios de Nueva York (la mayoría de los cuales poseen unidades estables) advirtieron que la realidad financiera para los propietarios no era tan optimista como parecía su rentabilidad reportada del 6,2%.
«Eso no tiene en cuenta la deuda hipotecaria, las costosas mejoras de los apartamentos y los grandes gastos de capital como nuevos techos y calderas, mejoras eléctricas y de plomería y reparaciones de fachadas, que son una constante en los edificios más antiguos con alquiler estabilizado».
Realtor.com Economista Senior Dr. Joel Berner Una nota similar llegó: «Los gastos de capital importantes para proyectos únicos, como un techo nuevo, no están incluidos en el NOI (ingreso operativo neto). Si bien en base al NOI puede parecer que a un propietario le está yendo bien, si descuida mejoras importantes en un edificio, puede ir rápidamente a la quiebra».
Se dice que estas presiones han contribuido a que casi 50.000 “apartamentos fantasma”, unidades con alquiler estabilizado, permanezcan vacías porque los costos de rehabilitación superan con creces los posibles beneficios.
Y eso ayuda a explicar por qué el impulso de Mamdani en materia de seguros es importante: si funciona según lo prometido, el plan podría servir como una rama de olivo para los propietarios que vieron su promesa de congelar los alquileres como una amenaza financiera, al mismo tiempo que sigue impulsando el alivio para los inquilinos que se encuentra en el centro de su plataforma.
(TagstoTranslation) Zohran Mamdani
