Me encuentro en un lugar muy interesante en el mundo de las inversiones donde recibo críticas de inversores inmobiliarios por «no entender lo buena que es la inversión inmobiliaria», mientras sigo recibiendo críticas de inversores más tradicionales por invertir en bienes raíces, aunque hablen y enseñen sobre bienes raíces. Como en política, esto probablemente sea una buena señal. Cuando recibe objeciones de ambas partes, probablemente haya logrado el equilibrio adecuado.
Hablemos hoy de ese equilibrio.
El sector inmobiliario es un segundo trabajo.
A los anti-bienes raíces les gusta decir que los bienes raíces son un segundo trabajo. La gente de bienes raíces dice: «No, es un ingreso pasivo muy simple y muy agradable». La verdad está en algún punto intermedio. Si la solución de inversión predeterminada es depositar el 20% de sus ingresos brutos en un fondo indexado una vez al mes (o incluso automatizar el proceso), entonces sí, la inversión en bienes raíces definitivamente hará más que eso. Pero la inversión inmobiliaria es un espectro y usted puede elegir su nivel de pasividad. Esto va desde depositar dinero automáticamente en un fondo indexado de bienes raíces una vez al mes hasta cavar usted mismo el hoyo donde va a construir una casa.
Pero hay muchas cosas intermedias. Como funciones llave en mano. Ni siquiera es necesario mirar las propiedades que posee en todo el país, y gastar una hora al mes es una expectativa razonable. O puede optar por un fondo inmobiliario privado. Sí, hay algo de diligencia debida por adelantado y transferencia de dinero, pero después de eso, es básicamente dinero del buzón. Ni siquiera tengo que leer los correos electrónicos periódicos que se envían si no quiero. Un «segundo trabajo» no es la descripción correcta, incluso si es más trabajo que mantener una cartera de fondos indexados.
Las visitas al baño se realizarán a las 3 am.
Este es otro de los favoritos de los detractores inmobiliarios. Los aficionados a los bienes raíces ven esta afirmación como una señal temprana de que alguien ignora cómo funcionan realmente los bienes raíces porque la mayoría de ellos nunca han tenido una llamada al baño a las 3 de la madrugada. Simplemente no suceden. Y además, si te tomas en serio el sector inmobiliario, probablemente hayas subcontratado tu gestión mientras adquirías algunas propiedades. Si esto sucede, esa llamada al baño de las 3 en punto no llegará a usted de todos modos.
Pero invertir directamente en bienes raíces es un poco como llamar a un dermatólogo al servicio de urgencias. No vas a llamar muy a menudo, pero la posibilidad de que esto suceda siempre pende sobre tu cabeza (de esas que comienzan dentro de las 24 horas posteriores a despliegues en el extranjero como el que tuve en el ejército un viernes por la noche a las 9 a la luz de la luna).
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Grandes ventajas fiscales
A la gente del sector inmobiliario le encanta hablar de enormes exenciones fiscales. Sin embargo, la mayoría de las mejores exenciones fiscales en el sector inmobiliario requieren un compromiso bastante serio con el campo. No son simplemente Joe y Jane normales que pasan con su propiedad de alquiler accidental. Por ejemplo, las lagunas jurídicas del estatus profesional de bienes raíces (REPS) y del alquiler a corto plazo (STR) permiten a un médico utilizar la depreciación para compensar los ingresos del trabajo. Pero REPS requiere que usted convenza a su cónyuge para que se convierta en un profesional de bienes raíces o que elimine los medicamentos y trabaje 750 horas al año en bienes raíces. Ese es realmente un segundo trabajo.
Los ingresos protegidos contra la depreciación también pueden ser bastante impresionantes, pero en realidad es solo un aplazamiento de impuestos, a menos que se comprometa a conservar los bienes inmuebles hasta su muerte. Nuevamente, este es un compromiso importante para una inversión.
La gente de bienes raíces tiende a hablar maravillas de lo doloroso que es lidiar con un solo Anexo E, y mucho menos con una docena de ellos. Y más de 20 K-1 son suficientes para llevar incluso al preparador de impuestos más experimentado a los brazos de una firma de impuestos que gana $10,000 al año mientras intentan determinar en qué estado declarar impuestos este año. Por debajo de cierto nivel de riqueza, el costo adicional y la molestia de la preparación de impuestos consumen una parte importante de cualquier exceso de rentabilidad.
Dicho esto, los ingresos inmobiliarios protegidos contra la depreciación pueden suponer una exención fiscal mucho mayor que esa tasa impositiva sobre dividendos calificada más baja, y una pérdida de 3.000 dólares al año por la recolección de pérdidas fiscales. Ignóralo bajo tu responsabilidad.
Aquí está mi K-1 2024 del Fondo de Vivienda del patrocinador del blog DLP.
Para aquellos de ustedes que no están acostumbrados a ver K-1, permítanme explicarles esto. El fondo me envió (bueno, técnicamente, reinvertí) $28,414, pero solo pagué impuestos sobre $598. Y eso no incluye otros $6,083 en apreciación hasta 2024, sobre los cuales aún no he pagado impuestos y no lo pagaré hasta que salga de esta inversión (si la salgo antes de morir).
El mercado de valores es un casino.
A los entusiastas del sector inmobiliario les gusta etiquetar la volatilidad del mercado de valores como algo malo. Pero la verdad es que la única razón por la que las acciones parecen más volátiles que los bienes raíces es porque se ajustan al precio de mercado todos los días (de hecho, cada pocos segundos cuando el mercado está abierto). Las inversiones inmobiliarias pueden ser igual de volátiles una vez que lo hagas. ¿No lo crees? Ponlos en el mercado. Un fondo indexado de bienes raíces sube y baja de precio como cualquier otro fondo indexado de acciones. La liquidez y la volatilidad son una característica, no un error. Está más escondido en el mundo inmobiliario privado.
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La diversificación siempre importa (mis inversiones sindicadas llegan a cero)
El stock es papel.
También les encanta decir que las acciones son sólo «activos en papel» y que las inversiones reales se pueden tocar, sentir y recorrer. Pero hable con cualquiera que haya trabajado alguna vez para una corporación que cotiza en bolsa para ver cuán real es su negocio (y su inversión). No es papel. Miles de personas van a trabajar todos los días en fábricas reales, concesionarios reales, gasolineras reales y tiendas de comestibles reales, fabrican productos reales y brindan servicios reales a personas reales. Muestra tanta ignorancia para un inversor bursátil informado como hablar de llamadas al baño a las 3 de la madrugada para un inversor inmobiliario informado.
El dinero de otras personas
Los inversores en bienes raíces suelen utilizar más apalancamiento que los inversores en acciones, aunque muchas corporaciones que cotizan en bolsa también tienen niveles sustanciales de deuda. Aunque la jerga que lo rodea puede resultar cómica en ocasiones. Cada vez que escucho las palabras «dinero de otras personas», pongo los ojos en blanco. No importa cuánta deuda utilice para comprar una inversión, aún es dueño de todo. Cuando su precio baja, usted es dueño de toda la pérdida y viceversa. Cuando invierta en bienes raíces, acciones o cualquier otra cosa con dinero prestado, le convendrá trazar un rumbo moderado. Demasiado apalancamiento eventualmente le causará problemas, al igual que las malas condiciones. Pero si deposita un 40% de anticipo en una propiedad, estará lejos de sufrir un desastre financiero.
Retornos infinitos
Otra frase tonta sobre la que he escrito antes es «rendimientos infinitos», que los inversores inmobiliarios utilizan para describir sus inversiones una vez que han obtenido una cantidad igual al capital original de su inversión. Dame un respiro. Creo que los inversores en fondos indexados deberían empezar a hacer esto. Adelante. Ponga 100.000 dólares en un fondo indexado. El año que viene, cuando valga 112.000 o 104.000 dólares, recupere sus 100.000 dólares originales, colóquelos en otro fondo indexado y luego empiece a llamar a esos 4.000-12.000 dólares un «rendimiento infinito». Usar esa frase simplemente me dice que, sinceramente, no sabes cómo calcular el retorno de la inversión.
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Puede reducir el riesgo inmobiliario
Las sindicaciones son una estafa
Yo también escucho este. Alguien conoce a alguien que perdió un capital en un negocio inmobiliario privado y generalizan esto a todos los negocios inmobiliarios privados. Cada negocio individual, incluida cada sindicación individual, es único y debe evaluarse en sus propios términos. Hay una razón por la que hay que ser un inversor acreditado para invertir en ellos. Realmente necesita 1) poder evaluar su potencial de inversión sin la ayuda de un asesor, abogado o contador, y 2) poder perder toda su inversión sin afectar su vida financiera.
Pero no se engañe pensando que toda distribución tiene un mal rendimiento. Muchos de ellos hacen un trabajo bueno o incluso terrible. Como ocurre con cualquier otra inversión, es necesario diversificar. Los fondos inmobiliarios privados son una forma sencilla de hacerlo. En lugar de adquirir solo una propiedad por sus $100,000, puede obtener 15 de ellas. Si acaba de comprar una acción y se desplomó, no se sorprenda. ¿Pero cuando simplemente compras una distribución y la abandonas?
Si quiere saber la verdad sobre la inversión en bienes raíces y quiere evitar todo el revuelo, tenemos tres recursos que debe consultar:
¿Está interesado en explorar la inversión inmobiliaria personal? Comience su debida diligencia con quienes respaldan el sitio White Coat Investor:
* Considere esta introducción, no una recomendación. WCI tiene relaciones financieras con cada una de las empresas enumeradas, principalmente para inversores acreditados, y usted es responsable de su propia diligencia debida.
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