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Los posibles compradores de viviendas que esperan con ansias la temporada de ventas de primavera pueden estar mirando con inquietud cómo las tasas de interés hipotecarias son altas.
Hasta el jueves, la tasa promedio para una hipoteca de tasa fija a 30 años con un saldo de préstamo conforme (es decir, $832,750 o menos) era del 6,35%, según Mortgage News Daily. Hace unas dos semanas, antes de que Estados Unidos e Israel lanzaran ataques militares contra Irán, era del 5,99%.
«Los precios más altos del petróleo no son buenos para las tasas hipotecarias», dijo Lawrence Yoon, economista jefe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.
Sin embargo, hace un año, la tasa promedio era superior: 6,82%. Y en octubre de 2023 rondaba el 8%. También hay otros indicios de que la asequibilidad ha mejorado, aunque lentamente.
Aún así, para los compradores preocupados de que las tasas impulsadas por el petróleo puedan caer después de que se comprometan a comprar y elijan un prestamista hipotecario, los expertos dicen que puede haber formas de mitigar eso.
«El petróleo impulsa la inflación y la inflación impulsa las tasas»
El aumento de las tasas hipotecarias en las últimas dos semanas se ha atribuido en gran medida al espectro de la inflación, causado por una repentina interrupción de los flujos mundiales de petróleo después de que estalló la guerra. La pérdida de parte del suministro de petróleo a través del Estrecho de Ormuz, un canal marítimo clave en el Golfo Pérsico, ha elevado los precios y, con ellos, los temores inflacionarios.
Crudo BrentUn precio de referencia mundial del petróleo se cotizaba a 119,50 dólares el barril el lunes, frente a los 70 dólares por barril antes del ataque militar estadounidense-israelí. Hasta el viernes por la mañana se cotizaba cerca de los 100 dólares el barril.
«El conflicto con Irán es un gran obstáculo para las tasas hipotecarias», dijo Stephen Rinaldi, presidente y fundador de Rinaldi Group, un corredor hipotecario con sede cerca de Filadelfia. «No sabemos cómo se va a desarrollar. El petróleo impulsa la inflación y la inflación impulsa las tasas».
En pocas palabras, cuando los inversores esperan una inflación más alta, quieren mayores rendimientos de las inversiones a largo plazo, y por eso aumentan los rendimientos de los bonos a largo plazo, lo que afecta las tasas hipotecarias. El viernes por la mañana, el rendimiento del Tesoro a 10 años rondaba el 4,25%, frente al 4% antes de que comenzara el conflicto en Oriente Medio.
Anteriormente, «había pronosticado un 6% (para la primavera) y se mantendrá cerca durante el resto del año», dijo Yun. «Pero los precios del petróleo han alterado eso».
Ahora espera que la tasa aumente a alrededor del 6,5% si el conflicto en Medio Oriente se prolonga o si los precios del petróleo siguen altos.
Posibles opciones para ‘fijar’ las tasas de interés
Para los compradores, la incertidumbre significa que es importante comprender cómo pueden cambiar las tarifas a medida que avanza el proceso de compra.
En términos generales, cuando un prestamista le aprueba previamente para pedir prestado una determinada cantidad. Idealmente, una vez que firme un acuerdo de compra para una vivienda en particular, pueda «fijar» la tasa de interés. Esto significa que tiene garantizada esa tasa fija durante un cierto período de tiempo, generalmente 30 o 60 días, suponiendo que su situación financiera no cambie de manera importante antes de finalizar su compra dentro de ese período.
El principal beneficio de fijar una tasa es saber que si la tasa sube antes de cerrar la compra de la casa, aún obtendrá la tasa acordada.
Por otro lado, si la tarifa baja, igualmente tendrás que pagar la tarifa acordada.
Sin embargo, puede haber opciones para evitar ese resultado.
«Los consumidores deberían preguntar (a su prestamista o corredor): ‘Si me comprometo ahora y la tasa mejora, ¿cuáles son mis opciones?'», dijo Rinaldi. «En un mercado tan volátil, es bueno que los consumidores lo sepan».
Algunos prestamistas pueden ofrecer una disposición de «flotación a la baja», que da derecho al comprador a mejores condiciones si la tasa cae una cierta cantidad antes de que se complete la compra durante la liquidación.
Alternativamente, a veces puede dejar que la tasa «flote», lo que significa que no la fija hasta que cierre la compra de la casa. El riesgo es que si las tasas suben, se perderá mejores tasas que podría haber asegurado. La ventaja es que si las tasas bajan, puede aprovechar tasas más bajas.
Tenga en cuenta que los prestamistas pueden cobrar más por estas opciones de tasa flotante.
Las condiciones del mercado han mejorado en comparación con hace un año.
Además, con la mejora gradual de la asequibilidad, los compradores que no calificaban para un préstamo hace un año ahora pueden estar en una mejor posición para obtener tasas más bajas. Los precios de las viviendas no están subiendo como antes.
«La asequibilidad de la vivienda depende de las tasas hipotecarias pero también de los precios de las viviendas», dijo Yun. «En algunas partes del país los precios están bajando un poco».
En general, dijo, el mercado es «mucho mejor para los compradores esta primavera que la primavera pasada».
«Estamos viendo más inventario, por lo que los compradores tienen más opciones», dijo Yun. «Y las casas permanecen en el mercado por más tiempo, por lo que los compradores tienen más poder adquisitivo que hace un año».
El precio medio de una vivienda unifamiliar en febrero fue de $401,800. Con base en esa cantidad y una tasa hipotecaria del 6.12%, los compradores necesitarían un ingreso de $93,696 para calificar para una hipoteca, en promedio en febrero, según el Índice de Asequibilidad de NAR. La medida supone que el comprador tiene un pago inicial del 20%, que en este caso sería de $80,360.
Ese monto de ingreso calificado es menor que hace un año, cuando la tasa promedio era del 6,92% y el precio medio de una vivienda unifamiliar era de $400,900. En ese momento, los compradores necesitaban un ingreso de $101,616 para calificar, según muestra el Índice de Asequibilidad de NAR.
Por supuesto, los prestamistas consideran algo más que los ingresos al decidir si aprueban un préstamo, incluidos factores como el puntaje crediticio, el historial crediticio y la deuda pendiente.
